Novas Regras do Arrendamento 2026

As novas regras do arrendamento anunciadas pelo Governo em julho de 2026 suscitaram dúvidas entre senhorios, arrendatários e proprietários de imóveis. Entre as medidas divulgadas encontram-se alterações às cauções, ao pagamento antecipado das rendas, à renovação dos contratos, aos procedimentos de despejo e ao regime aplicável a alguns contratos antigos.

Contudo, existe uma distinção fundamental: as alterações ao regime do arrendamento aprovadas pelo Conselho de Ministros ainda não são uma lei em vigor.

Ao mesmo tempo, foram publicadas em 2026 medidas fiscais que já produzem efeitos, incluindo uma taxa autónoma de IRS de 10% aplicável a determinados rendimentos prediais.

Neste artigo, explicamos o que já está em vigor, o que ainda depende do processo legislativo e quais os principais cuidados a considerar antes de celebrar ou alterar um contrato de arrendamento.

As novas regras do arrendamento já estão em vigor?

Não.

No Conselho de Ministros de 9 de julho de 2026, o Governo aprovou uma Proposta de Lei destinada a reformar o regime do arrendamento urbano.

Segundo a informação oficial, a reforma pretende aumentar a liberdade contratual, reforçar o cumprimento dos contratos, acelerar os procedimentos relacionados com a desocupação dos imóveis e melhorar a proteção das pessoas em situação de vulnerabilidade.

A aprovação de uma Proposta de Lei pelo Conselho de Ministros não equivale, porém, à entrada em vigor de novas regras.

Para que as alterações possam ser aplicadas, é necessário concluir o processo legislativo e publicar o diploma final em Diário da República. Até esse momento, continuam a aplicar-se as normas atualmente em vigor.

1. Limite da renda nos novos contratos

Qual é a regra atualmente em vigor?

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, introduziu uma limitação à renda inicial de determinados novos contratos de arrendamento para habitação.

A regra abrange imóveis sobre os quais tenham vigorado contratos de arrendamento nos cinco anos anteriores à entrada em vigor daquela lei, desde que a renda ultrapasse os limites gerais de preço previstos para o arrendamento acessível.

Nestas situações, a renda inicial do novo contrato não pode, em regra, ultrapassar a última renda praticada, depois de aplicado o coeficiente de 1,02.

A lei permite ainda considerar:

- coeficientes de atualização legalmente permitidos que não tenham sido aplicados, dentro dos limites previstos;

- o coeficiente específico estabelecido para 2023;

- determinadas despesas com obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente comprovadas.

Esta limitação produz efeitos até 31 de dezembro de 2029, salvo se for alterada entretanto.

O que pretende alterar o Governo?

A reforma anunciada pretende antecipar o fim deste controlo de rendas entre contratos.

Isto significa que a alteração incidirá, sobretudo, sobre o valor definido no momento da celebração de um novo contrato. Não significa que o senhorio possa aumentar livremente a renda durante a vigência de um contrato existente.

O Governo esclareceu que os contratos em vigor permanecerão sujeitos ao que foi acordado entre as partes e, na falta de uma regra contratual diferente, ao coeficiente legal de atualização das rendas.

2. Pagamento antecipado da renda e caução

O que permite atualmente a lei?

Nos termos do artigo 1076.º do Código Civil, o pagamento da renda pode ser antecipado, mediante acordo escrito, por um período não superior a dois meses.

A caução ou outra forma de garantia destinada a assegurar o cumprimento das obrigações também não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas.

A renda antecipada e a caução não são a mesma coisa.

A renda antecipada corresponde ao pagamento de meses de utilização do imóvel. A caução é uma garantia que pode ser utilizada para cobrir obrigações não cumpridas, como rendas em dívida ou danos imputáveis ao arrendatário.

Quando não existam valores a compensar, a caução deverá ser devolvida no final do contrato, de acordo com as condições aplicáveis.

O que poderá mudar?

O Governo anunciou que, nos contratos futuros, as partes poderão acordar o pagamento antecipado de até três meses de renda.

Foi igualmente anunciada uma maior liberdade na negociação da caução, embora o alcance exato da alteração deva ser confirmado no diploma final.

Enquanto a nova legislação não entrar em vigor, mantêm-se os limites atuais:

- até dois meses de renda antecipada;

- caução até ao valor correspondente a duas rendas.

Qual poderá ser o impacto?

Para o senhorio, uma garantia mais elevada poderá reduzir o risco associado ao incumprimento ou à existência de danos no imóvel.

Para o arrendatário, poderá aumentar consideravelmente o montante necessário para celebrar o contrato.

Por exemplo, numa renda mensal de 900 euros, o pagamento de três meses antecipados corresponde a 2.700 euros, aos quais poderá acrescer a caução acordada.

3. Falta de pagamento das rendas e despejo

Quando pode existir fundamento para resolver o contrato?

No regime atual, é inexigível ao senhorio manter o contrato quando exista mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, dos encargos ou das despesas que sejam responsabilidade do arrendatário.

A lei também prevê a possibilidade de resolução quando o arrendatário se atrase mais de oito dias no pagamento da renda por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, durante um período de 12 meses.

Por se tratar de "mais de quatro vezes", esta regra corresponde, na prática, a pelo menos cinco situações de atraso. O senhorio também deve cumprir a comunicação prevista na lei após o terceiro atraso.

O que foi anunciado pelo Governo?

A reforma pretende facilitar a cessação dos contratos em caso de incumprimento e acelerar os procedimentos de desocupação.

Entre os objetivos anunciados encontram-se:

- simplificar as notificações;

- reduzir a burocracia processual;

- agregar decisões;

- clarificar normas que têm originado dúvidas;

- assegurar o pagamento de rendas em determinadas situações de apoio judiciário;

- reforçar a resposta social quando exista vulnerabilidade económica.

Os prazos e requisitos específicos apenas deverão ser apresentados como definitivos depois da aprovação e publicação da futura lei.

Também não se devem confundir diferentes situações, como:

- resolução do contrato por falta de pagamento;

- oposição à renovação;

- procedimento especial de despejo;

- ação judicial de despejo;

- cobrança de rendas em dívida.

Cada uma pode obedecer a condições e procedimentos próprios.

4. Contratos antigos e arrendatários com mais de 65 anos

A Lei n.º 56/2023 determinou que determinados contratos habitacionais anteriores a 1990, abrangidos pelos regimes de proteção dos artigos 35.º e 36.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, não transitassem integralmente para o novo regime.

Foi também criado um mecanismo de compensação para os senhorios. Quando a renda mensal seja inferior ao valor correspondente a 1/15 do Valor Patrimonial Tributário do imóvel, dividido por 12 meses, pode existir direito a uma compensação pela diferença, desde que sejam cumpridas as condições legais.

O que pretende alterar o Governo?

De acordo com a informação oficial divulgada, a situação dos arrendatários com mais de 65 anos ou com grau de incapacidade superior a 60%, titulares de contratos anteriores a 1990, deverá manter-se protegida.

A exceção anunciada refere-se aos agregados familiares cujo rendimento anual ultrapasse 64 mil euros. Nesses casos, poderá ser permitida uma atualização da renda nos termos que vierem a ser definidos no diploma final.

Não é, portanto, rigoroso afirmar que todas as rendas antigas das pessoas com mais de 65 anos vão aumentar.

O enquadramento poderá variar em função de vários elementos, nomeadamente:

- data do contrato;

- idade e grau de incapacidade do arrendatário;

- rendimento do agregado familiar;

- Valor Patrimonial Tributário do imóvel;

- comunicações realizadas entre as partes;

- redação final da futura legislação.

5. Oposição do senhorio à primeira renovação

Como funciona atualmente?

Quando um contrato de arrendamento habitacional prevê renovação automática, a oposição do senhorio à primeira renovação apenas produz efeitos depois de decorridos três anos desde a celebração do contrato.

A lei estabelece uma exceção relacionada com a necessidade de habitação pelo próprio senhorio ou pelos seus descendentes em primeiro grau, desde que sejam cumpridas as restantes condições legais.

Os prazos mínimos para comunicar a oposição à renovação dependem da duração inicial do contrato ou do período de renovação.

Por exemplo, num contrato com duração igual ou superior a um ano e inferior a seis anos, a comunicação do senhorio deve, em regra, ser efetuada com uma antecedência mínima de 120 dias.

O que poderá mudar?

O Governo pretende eliminar os atuais limites à oposição à renovação.

Caso a alteração seja aprovada, um contrato com duração inicial de um ano e renovação automática poderá terminar no final desse período, desde que o senhorio comunique validamente a oposição e respeite o prazo legal aplicável.

Importa distinguir:

- a duração inicial do contrato;

- a existência de renovação automática;

- a duração do período de renovação;

- a comunicação da oposição;

- a data em que a cessação produz efeitos.

A análise deve ser efetuada com base nas cláusulas concretas de cada contrato.

A taxa de IRS de 10% sobre as rendas já está em vigor?

Sim. Esta é uma medida fiscal já publicada e não deve ser confundida com a reforma do regime contratual anunciada em julho.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, criou uma taxa de tributação autónoma de IRS de 10% para rendimentos prediais decorrentes de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento para habitação, desde que a renda mensal não ultrapasse o limite legal.

A taxa aplica-se aos rendimentos obtidos desde 1 de janeiro de 2026 e, de acordo com a legislação atualmente em vigor, vigora até 31 de dezembro de 2029. Quando exista uma taxa mais favorável, poderá aplicar-se essa taxa em vez dos 10%.

Qual é o limite da renda em 2026?

O limite geral da chamada renda mensal moderada corresponde a 2,5 vezes a Retribuição Mínima Mensal Garantida prevista para 2026.

Como a Retribuição Mínima Mensal Garantida aplicável no território continental é de 920 euros em 2026, o limite corresponde a:

920 € × 2,5 = 2.300 € por mês

Este limite pode ser atualizado através de portaria, de acordo com o fator legal de atualização das rendas.

O que é considerado no valor da renda?

Para verificar se o limite é cumprido, não é necessariamente considerado apenas o valor identificado no contrato como renda.

A legislação determina que podem ser incluídos valores relacionados com bens móveis, equipamentos, acessórios ou serviços que contribuam para a valorização do imóvel, mesmo quando estejam formalizados através de negócios jurídicos separados.

Por exemplo, dividir artificialmente o pagamento entre "renda", "mobiliário" e "serviços" não garante que apenas o primeiro valor seja considerado para efeitos do limite fiscal.

Todos os senhorios pagam 10% de IRS?

Não.

A aplicação da taxa depende do cumprimento das condições legais. Devem ser analisados, entre outros elementos:

- a finalidade habitacional do contrato;

- o valor total pago pelo arrendatário;

- a comunicação do contrato à Autoridade Tributária;

- a categoria em que o rendimento é tributado;

- a existência de contabilidade organizada;

- a duração do contrato;

- a possibilidade de optar pelo englobamento;

- a existência de um regime fiscal mais favorável.

A taxa de 10% incide sobre o rendimento predial tributável, depois de consideradas as despesas dedutíveis admitidas pela lei, e não necessariamente sobre o valor bruto total das rendas recebidas.

O que está em vigor e o que ainda depende de aprovação?

Regras já em vigor em 2026

Atualmente:

- determinados novos contratos continuam sujeitos ao limite da última renda acrescida de 2%;

- o pagamento antecipado está limitado a dois meses;

- a caução está limitada ao valor correspondente a duas rendas;

- a mora igual ou superior a três meses pode fundamentar a resolução do contrato;

- os atrasos superiores a oito dias por mais de quatro vezes em 12 meses podem permitir a resolução, desde que sejam cumpridas as formalidades legais;

- mantém-se a proteção de três anos relativamente à oposição do senhorio à primeira renovação;

- a taxa autónoma de IRS de 10% já pode aplicar-se a determinados rendimentos de arrendamento habitacional.

Medidas que ainda dependem de aprovação

Continuam dependentes da aprovação e publicação da futura legislação:

- o fim antecipado do controlo da renda entre contratos;

- o pagamento antecipado de até três meses nos contratos futuros;

- a flexibilização do limite da caução;

- a eliminação dos limites à oposição à renovação;

- a alteração dos procedimentos de cessação e desocupação;

- as novas regras aplicáveis a determinados contratos antigos.

Perguntas frequentes sobre as novas regras do arrendamento em 2026

O senhorio já pode pedir três meses de renda antecipada?

Não. Enquanto a alteração não entrar em vigor, o pagamento antecipado está limitado a dois meses e deve resultar de acordo escrito.

A caução já pode ultrapassar duas rendas?

Não. A legislação atualmente em vigor estabelece o limite correspondente a duas rendas.

As rendas dos contratos existentes podem ser aumentadas livremente?

Não. A atualização durante a vigência do contrato depende do que foi acordado entre as partes e das regras legais aplicáveis, incluindo o coeficiente anual de atualização.

Todos os rendimentos de rendas são tributados a 10%?

Não. A taxa de 10% depende da finalidade do contrato, do valor da renda e das restantes condições legais.

Uma renda de 2.300 euros dá sempre acesso à taxa de 10%?

Não necessariamente. Embora o valor corresponda ao limite geral de 2026, é necessário confirmar as restantes condições e considerar outros pagamentos ligados ao imóvel.

A taxa de 10% também pode aplicar-se a contratos que já estavam em vigor?

Sim, desde que os rendimentos sejam obtidos no período abrangido e o contrato cumpra as condições previstas na legislação.

Existe uma data de entrada em vigor para a reforma anunciada em julho?

À data de 26 de julho de 2026, as alterações ao regime contratual foram apresentadas oficialmente como uma Proposta de Lei. A data de entrada em vigor dependerá da conclusão do processo legislativo e da publicação do diploma final.

## Conclusão

As novas regras do arrendamento anunciadas em julho de 2026 poderão alterar significativamente a relação contratual entre senhorios e arrendatários. Contudo, ainda não devem ser aplicadas como se estivessem em vigor.

Até à publicação da futura legislação, mantêm-se os limites atuais relativos às rendas antecipadas, cauções, incumprimento e oposição à primeira renovação.

Em matéria fiscal, a taxa autónoma de IRS de 10% já produz efeitos desde 1 de janeiro de 2026, mas a sua aplicação depende do valor da renda, da finalidade do contrato e do enquadramento do proprietário.

Antes de celebrar um contrato, alterar uma renda ou calcular o imposto a pagar, é importante confirmar as regras aplicáveis à situação concreta.

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*Esta informação é de caráter geral e não substitui a análise da situação concreta. O enquadramento pode variar consoante o contrato, o imóvel, os rendimentos, o regime fiscal e a situação do contribuinte. As questões jurídicas ou contratuais devem ser avaliadas por um profissional legalmente habilitado. *